Hauptwohnsitzbefreiung bei der Immobilienbesteuerung

Für den Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen gibt es zwei Befreiungstatbestände:
1. wenn innerhalb von 2 Jahren ab Anschaffung oder Fertigstellung das als Hauptwohnsitz verwendete Eigenheim oder die Eigentumswohnung verkauft wird
2. wenn innerhalb der letzten 10 Jahre 5 Jahre als Hauptwohnsitz gedient haben.
Über die Frage, ob Eigenheim oder Eigentumswohnung vorliegt, hat der Verwaltungsgerichtshof klar eine sehr formale Auslegung getroffen:
Sofern das Wohnungseigentum im Grundbuch nicht eingetragen ist, liegt keine Eigentumswohnung vor und kann daher die Hauptwohnsitzbefreiung in keinen der beiden Fälle greifen. Das heißt auch bei 10-jähriger Nutzung, etwa eines Dachbodens ohne Eintragung des Wohnungseigentums, ist dieser Verkauf niemals steuerbefreit. Der bloße Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft in einem Mehrparteienhaus kann zu keiner Hauptwohnsitzbefreiung bei der ImmoESt führen. Nicht geregelt ist im Gesetz, welche Grundstücksgröße bei Eigenheimverkauf für die Befreiung relevant ist. Dem Verwaltungsgerichtshofs-Judikat vom 29.03.2017 (RO, 2015/15/0025) liegt ein Sachverhalt zu Grunde, bei welchem 3.700 m2 Grundfläche verkauft wurden und die Hauptwohnsitzbefreiung für Eigenheime geltend gemacht worden ist. Seitens der Finanzverwaltung wird in den Einkommensteuerrichtlinien (RZ. 6634) 1.000 m2 als Obergrenze festgeschrieben. Der Verwaltungsgerichtshof hat allerdings keine starre Grenze vorgegeben, sondern judiziert, dass es auf die Bauplatzgröße ankommt. Wenn also nach den Gegebenheiten der Bauplatz auch größer als 1.000 m2 ist, kann für diese Quadratmetergröße die Hauptwohnsitzbefreiung des Eigenheims greifen. Das Finanzministerium hält allerdings weiter an der 1.000-m2-Grenze fest, dh jeder Verkaufsvorgang über 1.000 m2 Grundfläche könnte nur über Rechtsmittelwege die Steuerfreiheit versucht werden durchzusetzen, da seitens der Finanzämter die Richtlinie des Ministeriums mit 1.000 m2 als Obergrenze als Arbeitsanweisung gilt. Großzügig ist allerdings der Verwaltungsgerichtshof bei der Frage der 10-jährigen Nutzung als Hauptsitz bzw. der 5 Jahre innerhalb von 10 Jahren als Hauptwohnsitz. Hierbei ist nicht erforderlich, dass in der gesamten Zeit bereits Wohnungseigentum vorliegt. Auch ein Mieter, der innerhalb der 10 Jahre – also auch kurz vor dem Auszug und Verkauf – das Eigenheim oder die Eigentumswohnung erwirbt, aber dort bereits als Mieter seinen Hauptwohnsitz hatte, kann auf die Hauptwohnsitzbegünstigung vertrauen, wenn er eben nachweisen kann, dass er sich innerhalb der 10 Jahre, 5 Jahre dort als Hauptwohnsitz aufgehalten hat.
FAZIT:  Das Gutachten eines Zivilingenieurs ist notwendig, um nachzuweisen, dass diese Größe notwendig war, um den Bau zu ermöglichen.

Grundwertbemessung

Zur Errechnung des Grundanteiles eines vermieteten Gebäudes (gem. neuen ESt-Richtlinien ist zwischen 20 %, 30 % oder 40 % des Kaufpreises) sind laut Verwaltungsgerichtshof die von der Zeitschrift „Gewinn“ veröffentlichten Grundstückswerte grundsätzlich geeignet, um den Grundwert zu ermitteln.  Die von der Statistik Austria veröffentlichten Grundstückswerte sind nach Meinung des Verwaltungsgerichtshofes hierzu nicht geeignet, da diese nur Durchschnittswerte darstellen. Allerdings ist zu beachten, dass der Verwaltungsgerichtshof bzw. das Bundesfinanzgericht zu diesen Grundstückswerten (laut „Gewinn“) noch Aufschließungskosten einrechnet, hierbei wurden Zuschläge von 50 % – 70 % (!!!) bzw. bei Bauerwartungsland zwischen 25 % und 50 % für das baureife Land hinzugerechnet. Werden aber von de im Gewinn veröffentlichten Grundstückspreisen diese Zuschläge hochgerechnet, so ist der Grundwert üblicherweise bereits über EUR 400, womit automatisch nur mehr der Grundanteil von 30 % (bei über 10 Wohnungseinheiten auf der Liegenschaft) bzw. 40 % (bei weniger Einheiten) zur Anwendung kommt. FAZIT: Die Grundwerte aus dem „Gewinn“ sind heranziehbar, aber nur mit hohen Zuschlägen für Aufschließungskosten (bis zu 70 %).

Grundlegende Judikatur zur Treuhandschaft

Der Verwaltungsgerichtshof hat in seinem Judikat vom 13.09.2018, RA 2018/15/0055 die (zum Teil rückwirkende) Treuhandvereinbarung abgelehnt. Es war aus dem Sachverhalt ersichtlich, dass die Treuhandschaft den Sinn hatte, eine mögliche Abwertung einer Beteiligung in das Betriebsvermögen einer GmbH zu transferieren, um dadurch eine Teilwertabschreibung steuerlich nutzen zu können. Neben der Frage der Rückwirkung und der „Nahen Angehörigen Judikatur“ (der Treuhänder war zugleich auch Geschäftsführer und Gesellschafter der Treugeber-GmbH) hat der Verwaltungsgerichtshof die Treuhandschaft auch deshalb nicht anerkannt, da das Treuhandverhältnis von der Treugeberin jederzeit, vom Treuhänder unter Einhaltung einer einmonatigen Frist zum Monatsletzten kündbar war. Damit war für den Verwaltungsgerichtshof bewiesen, dass durch die jederzeitige Kündigungsmöglichkeit das Risiko der Wertminderung, aber auch die Chance auf Wertsteigerung jederzeit an den Treuhänder übergehen konnte und die schriftlich vereinbarte Option des Treugebers, jederzeit die zivilrechtliche Abtretung der Anteil verlangen zu können, nicht ausreicht, um wirtschaftliches Eigentum herbeizuführen. FAZIT: Es ist daher zukünftig bei Treuhandverträgen, auch die Fristigkeit der Kündigungsmöglichkeiten zu beachten!

Judikatur-Passivierung von Rückzahlungsverpflichtungen

Das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 18.10.2018 (RA 2017/15/0085, 0086) behandelt die Birnbacher-Causa. Birnbacher hatte die HYPO für einen Betrag von ursprünglich EUR 10 Mio. plus USt, später ermäßigt auf EUR 5 Mio. plus USt, beraten. Seine Einzelkanzlei wurde in eine GmbH nach Artikel III eingebracht. In der Bilanz der GmbH wurden die Forderungen von EUR 5 Mio. zzgl. USt als Honorar erfasst. Die Rückzahlung des Honorars, die in Ansehung der strafrechtlichen Verurteilung von Birnbacher in weiterer Folge erfolgt ist, wurde weder von der Finanzverwaltung noch vom Verwaltungsgerichtshof als Rückstellung anerkannt und zwar deshalb, da zum Zeitpunkt der Bilanzerstellung – trotz späterer strafrechtlicher Verurteilung – nach dem damaligen Erkenntnisstand des Bilanzerstellers, ein Rückstellungsbedarf nicht erkenntlich war und daher steuerlich auch nicht zulässig wäre.
FAZIT: Keine Rückstellung steuerlich zulässig, wenn dem Bilanzierer die Rückzahlungsverpflichtung zum Zeitpunkt der Bilanzierung nicht wahrscheinlich erscheint.